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在經(jīng)歷了三年的深度調(diào)整后，房地產(chǎn)市場(chǎng)在近期一系列政策的推動(dòng)下，再次成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。9月29日以來(lái)，政策的密集出臺(tái)如同一記記重拳，試圖為這個(gè)龐大而復(fù)雜的市場(chǎng)注入新的活力。從國(guó)慶期間各大城市房產(chǎn)市場(chǎng)的回暖跡象，到10月17日國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上的重磅舉措，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎正站在一個(gè)新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上。尚正行前期部門和尚正行營(yíng)銷部門共同組織了這一次圍爐座談，一同深入解讀這些政策對(duì)市場(chǎng)的影響，以及購(gòu)房者、投資者該如何在這波政策浪潮中做出決策。
一、政策東風(fēng)來(lái)襲：市場(chǎng)活躍度初顯
自9月29日起，房地產(chǎn)市場(chǎng)利好消息不斷，猶如一波波暖流，逐漸融化了此前的冰封狀態(tài)。國(guó)慶節(jié)期間，多個(gè)城市的房產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出積極的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)?？捶苛?、到訪量以及交易量均出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，仿佛預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)的春天即將來(lái)臨。以鄭州為例，作為中原地區(qū)的核心城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了這波政策利好的影響。國(guó)慶期間，鄭州各樓盤的售樓處人流量明顯增加，不少項(xiàng)目的日均到訪量相比節(jié)前增長(zhǎng),中介們也忙碌地穿梭于各個(gè)樓盤之間。
10月17日國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，一系列更為重磅的政策舉措重磅出爐，進(jìn)一步提振了市場(chǎng)信心。這些政策猶如一場(chǎng)及時(shí)雨，滋潤(rùn)了干涸已久的房地產(chǎn)市場(chǎng)土壤，讓市場(chǎng)參與者們看到了新的希望。政策涵蓋了多個(gè)方面，從信貸支持到稅收優(yōu)惠，從土地供應(yīng)到市場(chǎng)監(jiān)管，全方位地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了“輸血”和“賦能”。
二、城中村改造：機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存
城中村改造計(jì)劃作為此次政策組合拳中的重要一環(huán)，備受矚目。其中，“貨幣化安置”成為了市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。這一舉措旨在通過(guò)給予拆遷居民貨幣補(bǔ)償，讓他們有更多的資金流入市場(chǎng)，從而刺激購(gòu)房需求。在過(guò)去，貨幣化安置曾在房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)揮過(guò)重要作用，它能夠快速地為市場(chǎng)帶來(lái)大量的潛在購(gòu)房者，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。然而，此次城中村改造計(jì)劃也面臨著諸多挑戰(zhàn)。
鄭州的城中村改造規(guī)模較大，涉及眾多區(qū)域和人口。一方面，地方政府在收儲(chǔ)方面的動(dòng)力略顯不足。城中村改造涉及到大規(guī)模的土地征收和房屋拆遷，需要投入巨額的資金。而鄭州在經(jīng)歷了前期的快速發(fā)展后，地方財(cái)政壓力也不容小覷，在這種情況下，可能難以承擔(dān)如此巨大的資金壓力。此外，城中村改造還涉及到復(fù)雜的利益協(xié)調(diào)問(wèn)題，包括居民的安置補(bǔ)償、開發(fā)商的利益訴求以及城市規(guī)劃的整體布局等。在鄭州的一些城中村改造項(xiàng)目中，就曾出現(xiàn)過(guò)居民對(duì)安置補(bǔ)償方案不滿意，導(dǎo)致項(xiàng)目推進(jìn)受阻的情況。這些問(wèn)題都需要地方政府花費(fèi)大量的時(shí)間和精力去解決。
三、市場(chǎng)分化加?。盒路颗c二手房的冰火兩重天
在政策的影響下，新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出截然不同的走勢(shì)。新房市場(chǎng)在政策的支持下，銷量逐漸企穩(wěn)回升。開發(fā)商們紛紛推出各種優(yōu)惠措施，吸引購(gòu)房者的關(guān)注。新樓盤的開盤現(xiàn)場(chǎng)往往人頭攢動(dòng)，購(gòu)房者們對(duì)新房的品質(zhì)和配套設(shè)施表現(xiàn)出較高的興趣。鄭州的新房市場(chǎng)也不例外，近期多個(gè)新樓盤開盤即熱銷。一些位于城市新興區(qū)域的樓盤，憑借著優(yōu)質(zhì)的教育資源配套和便捷的交通優(yōu)勢(shì)，吸引了大量購(gòu)房者。
然而，二手房市場(chǎng)卻面臨著較大的壓力。盡管整體市場(chǎng)有所回暖，但二手房的交易活躍度仍然相對(duì)較低。尤其是學(xué)區(qū)房中的老破小，由于房齡較長(zhǎng)、房屋品質(zhì)較差等原因，其銷售難度依然較大。在鄭州的一些傳統(tǒng)學(xué)區(qū)附近，老破小二手房的掛牌量持續(xù)增加，但成交量卻未見明顯起色。許多房東為了盡快出手，不得不降低房?jī)r(jià)，但即便如此，購(gòu)房者的購(gòu)買意愿仍然不高。
以杭州為例，近期杭州房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)出現(xiàn)了上漲，杭州作為新一線城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人口流入量大，對(duì)住房的需求一直較為旺盛。同時(shí)，杭州在城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面的優(yōu)勢(shì)，也吸引了大量的投資者和購(gòu)房者。然而，這種房?jī)r(jià)的上漲也引發(fā)了市場(chǎng)的擔(dān)憂，擔(dān)心房?jī)r(jià)過(guò)快上漲會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)泡沫的出現(xiàn)。相比之下，鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然也受到政策的刺激有所回暖，但整體房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)較為平穩(wěn)，尚未出現(xiàn)類似杭州這樣的大幅波動(dòng)情況。
四、政策傳導(dǎo)速度：房產(chǎn)與股市的差異
房產(chǎn)政策和股市政策在傳導(dǎo)速度上存在著明顯的差異。房產(chǎn)政策的傳導(dǎo)速度相對(duì)較慢，這是由房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性所決定的。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)資金密集型、交易周期長(zhǎng)的市場(chǎng)，政策的影響需要經(jīng)過(guò)多個(gè)環(huán)節(jié)才能最終體現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格和交易活躍度上。從政策的出臺(tái)到開發(fā)商調(diào)整銷售策略，從購(gòu)房者的決策到銀行的信貸審批，每個(gè)環(huán)節(jié)都需要一定的時(shí)間來(lái)完成。
相比之下，股市政策的傳導(dǎo)速度則要快得多。股市是一個(gè)信息高度敏感、交易頻繁的市場(chǎng)，政策的變化能夠迅速地反映在股票價(jià)格的波動(dòng)上。投資者可以在短時(shí)間內(nèi)根據(jù)政策的變化調(diào)整自己的投資組合，從而實(shí)現(xiàn)資金的快速流動(dòng)。這種差異也意味著，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策效應(yīng)需要更長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)觀察和評(píng)估，投資者和購(gòu)房者需要更加耐心地等待市場(chǎng)的反應(yīng)。
五、政策組合拳解析：多維度刺激市場(chǎng)
近期出臺(tái)的房產(chǎn)政策組合拳可謂是全方位、多角度地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了刺激。降利息、降稅費(fèi)等政策措施直接降低了購(gòu)房者的購(gòu)房成本，提高了購(gòu)房的吸引力。降低利息意味著購(gòu)房者的房貸還款壓力減輕，每月的還款金額減少，從而增加了購(gòu)房者的購(gòu)買力。降低稅費(fèi)則減少了購(gòu)房者在交易過(guò)程中的支出，讓購(gòu)房更加實(shí)惠。
限購(gòu)政策的放開也是此次政策組合拳中的重要舉措。限購(gòu)政策的放開為更多的購(gòu)房者提供了購(gòu)房的機(jī)會(huì)，尤其是對(duì)于那些改善型購(gòu)房者和外地購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，限購(gòu)的放開意味著他們可以進(jìn)入更多的城市購(gòu)房。這不僅有助于滿足他們的住房需求，也有助于促進(jìn)城市間的人口流動(dòng)和資源優(yōu)化配置。鄭州在這方面也有所動(dòng)作，適當(dāng)放寬了部分區(qū)域的限購(gòu)政策，吸引了周邊城市的一些購(gòu)房者前來(lái)置業(yè)。然而，限購(gòu)放開也可能會(huì)帶來(lái)一些潛在的問(wèn)題，如房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲、投資性購(gòu)房的過(guò)度涌入等，需要政府密切關(guān)注并及時(shí)采取措施加以防范。
六、購(gòu)房人群分析：不同需求的抉擇
在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，剛需族、頂端客、改善族成為了購(gòu)房的三大主力人群，他們各自有著不同的買房邏輯。
剛需族是房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)支撐力量。對(duì)于剛需族來(lái)說(shuō)，住房是生活的必需品，他們購(gòu)房的主要目的是為了滿足自住需求。因此，他們?cè)谫?gòu)房時(shí)更加關(guān)注房屋的價(jià)格、地理位置、交通便利性以及周邊配套設(shè)施等因素。在鄭州，許多剛需購(gòu)房者會(huì)選擇在城市的新興區(qū)域或者交通便利的城郊結(jié)合部購(gòu)房，這些區(qū)域的房?jī)r(jià)相對(duì)較低，同時(shí)又具備一定的發(fā)展?jié)摿?。在?dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，剛需族可以考慮適時(shí)出手購(gòu)房。隨著政策的放松和市場(chǎng)的回暖，剛需族在購(gòu)房時(shí)可能會(huì)享受到更多的優(yōu)惠政策，如貸款利率優(yōu)惠、購(gòu)房補(bǔ)貼等。
頂端客則更多地將房地產(chǎn)作為一種投資工具。他們?cè)谫?gòu)房時(shí)更加注重房產(chǎn)的投資回報(bào)率、增值潛力以及城市的發(fā)展前景等因素。對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，城市的核心地段房產(chǎn)往往是他們的首選目標(biāo)。這些地區(qū)的房產(chǎn)由于資源稀缺、需求旺盛，往往具有較高的增值潛力。然而，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟和政策的調(diào)整，投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸增加，頂端客在投資房產(chǎn)時(shí)需要更加謹(jǐn)慎地評(píng)估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
改善族的購(gòu)房需求則介于剛需族和頂端客之間。他們通常已經(jīng)擁有一套住房，但由于家庭結(jié)構(gòu)的變化、生活品質(zhì)的提升等原因，需要更換更大、更好的住房。改善族在購(gòu)房時(shí)更加關(guān)注房屋的品質(zhì)、戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境以及物業(yè)服務(wù)等因素。對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，選擇一套合適的改善型住房不僅能夠提升生活品質(zhì)，還具有一定的投資價(jià)值。在鄭州，一些高端改善樓盤受到了市場(chǎng)的熱捧，這些樓盤通常位于城市的核心地段或者環(huán)境優(yōu)美的區(qū)域，配備了完善的配套設(shè)施和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，改善型房產(chǎn)在未來(lái)可能更具增值潛力，尤其是在一線城市。
七、租房市場(chǎng)困境：房東的煩惱與挑戰(zhàn)
與購(gòu)房市場(chǎng)相對(duì)應(yīng)的是，租房市場(chǎng)也面臨著一系列的問(wèn)題。對(duì)于房東來(lái)說(shuō)，租房收租并非想象中的那么輕松。馬桶堵了、水管壞了等房屋維修問(wèn)題需要房東及時(shí)處理，這不僅耗費(fèi)時(shí)間和精力，還可能需要承擔(dān)一定的維修費(fèi)用。此外，在出租過(guò)程中，房東還可能會(huì)面臨與租客之間的溝通不暢、租金拖欠等問(wèn)題。這些問(wèn)題都給房東帶來(lái)了諸多困擾。
從收益角度來(lái)看，租房收益也難以覆蓋房東的持有成本。在房?jī)r(jià)較高的城市，房東需要承擔(dān)高額的房貸還款壓力，而租金收入往往難以與之相匹配。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整和租賃市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，租金上漲的空間也相對(duì)有限。在鄭州，一些房東反映，近年來(lái)出現(xiàn)了租金下降的情況，而房貸還款壓力卻沒(méi)有減輕，這使得房東在租房市場(chǎng)中面臨著較大的壓力，需要尋找更加有效的管理方式和盈利模式。
八、房產(chǎn)價(jià)值判斷：增值與貶值的博弈
在當(dāng)前復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境下，判斷房產(chǎn)的價(jià)值變得尤為重要。哪些房子具有未來(lái)增值潛力，哪些房子可能面臨貶值風(fēng)險(xiǎn)，成為了購(gòu)房者和投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。
改善型房產(chǎn)、得房率高的房產(chǎn)以及地理位置優(yōu)越、品質(zhì)好的新房未來(lái)更具增值潛力。改善型房產(chǎn)由于能夠滿足人們對(duì)生活品質(zhì)提升的需求，在市場(chǎng)上往往具有較高的競(jìng)爭(zhēng)力。得房率高的房產(chǎn)意味著購(gòu)房者能夠獲得更多的實(shí)際使用面積，性價(jià)比更高。地理位置優(yōu)越、品質(zhì)好的新房則由于其稀缺性和高品質(zhì)，能夠吸引更多的購(gòu)房者和投資者，從而實(shí)現(xiàn)價(jià)值的提升。
相反，老破大、非核心地段老破小、遠(yuǎn)郊新城等房子則面臨著較大的貶值風(fēng)險(xiǎn)。老破大由于房齡較長(zhǎng)、房屋品質(zhì)較差、戶型不合理等原因，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力逐漸下降。非核心地段老破小雖然可能具有學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)，但隨著學(xué)區(qū)政策的調(diào)整和城市發(fā)展重心的轉(zhuǎn)移，其價(jià)值也面臨著不確定性。遠(yuǎn)郊新城由于發(fā)展緩慢、房屋供給過(guò)多、人口流入不足等原因，房?jī)r(jià)難以上漲，投資風(fēng)險(xiǎn)較大。在鄭州，一些早期開發(fā)的遠(yuǎn)郊樓盤，由于配套設(shè)施不完善，交通不便，入住率較低，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯的下滑。
九、未來(lái)趨勢(shì)展望：市場(chǎng)走向何方
展望未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向仍然充滿著不確定性。保障房的供應(yīng)增加可能會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生一定的沖擊。保障房的建設(shè)旨在解決中低收入群體的住房問(wèn)題，其大規(guī)模供應(yīng)可能會(huì)分流一部分商品房的需求。然而，保障房和商品房在市場(chǎng)定位、目標(biāo)人群等方面存在著一定的差異，兩者之間也可以相互補(bǔ)充、共同發(fā)展。
學(xué)區(qū)房的未來(lái)也充滿了變數(shù)。隨著教育資源的均衡化發(fā)展和學(xué)區(qū)政策的調(diào)整，學(xué)區(qū)房的優(yōu)勢(shì)可能會(huì)逐漸減弱。然而，對(duì)于家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，孩子的教育下限仍然是非常重要的，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房在短期內(nèi)仍然可能具有一定的市場(chǎng)需求。
青年人返鄉(xiāng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也值得關(guān)注。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)和鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實(shí)施，越來(lái)越多的青年人選擇返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)或就業(yè)。這部分人群的返鄉(xiāng)可能會(huì)對(duì)家鄉(xiāng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的需求，但這種需求的規(guī)模和持續(xù)性還需要進(jìn)一步觀察。
房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策組合拳的推動(dòng)下正經(jīng)歷著深刻的變革。購(gòu)房者、投資者和從業(yè)者需要密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，深入分析政策影響，根據(jù)自身需求和市場(chǎng)趨勢(shì)做出明智的決策。在這個(gè)充滿機(jī)遇和挑戰(zhàn)的市場(chǎng)中，只有準(zhǔn)確把握市場(chǎng)脈搏，才能在房地產(chǎn)的浪潮中穩(wěn)健前行。鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)作為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)縮影，既有著自身的特點(diǎn)和機(jī)遇，也面臨著共同的問(wèn)題和挑戰(zhàn)，其未來(lái)的發(fā)展走勢(shì)值得持續(xù)關(guān)注和深入研究。
尚正行圍爐座談是尚正行內(nèi)部分享的一種形式，讓我們?cè)诹鲃?dòng)的市場(chǎng)里碰撞思想、理解彼此
